“Người Việt không hề thua kém, thậm chí có thể 'đi tắt, đón đầu' vượt người nước ngoài” là thông điệp mà ông Vũ Quang Hội - Chủ tịch Hội đồng thành viên Bitexco - gửi gắm vào tòa tháp Bitexco Financial Tower.

Khôngít những cái lắc đầu khi cách đây năm năm Bitexco4 công bố ý định xâytòa tháp 68 tầng hình búp sen ở giữa trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.Không chỉ có người Việt Nam mà thậm chí nhiều nhà đầu tư nước ngoài kỳcựu cũng nghi ngờ về dự án này.

Vàhọ hoàn toàn có quyền nghi ngờ khi lúc đó chưa có một doanh nghiệp nàoở Việt Nam, thậm chí cả doanh nghiệp nước ngoài, có tiềm lực tài chínhvà kinh nghiệm xây dựng, có khả năng xây dựng một công trình cao 40tầng.

• Ảnh bên : Tòa nhà đã được thi công đến tầng thứ 56. (Ảnh: Đỗ Ngọc Giang/TTXVN)

“Vẽ dự án,” “điên,” “còn lâu mới làm được” là những từ ngữ thườngdành để mô tả cho kế hoạch đầu tư tòa tháp cao 262m này của Bitexco.Nhưng giờ đây, không ít người đến Thành phố Hồ Chí Minh, nhất là nhữngai có dịp ngắm nhìn khu trung tâm Quận 1 từ bến Nhà Rồng và bán đảo ThủThiêm, đã rất ngạc nhiên khi thấy một tòa tháp thanh thoát như búp senvươn lên trời cao từ mặt sông Sài Gòn.

Bitexco Financial Tower(BFT) đã vươn lên đến tầng 53, và nếu không có gì thay đổi thì sẽ cắtbăng khánh thành trong vòng sáu tháng nữa.

Ông Oliver Roche -Giám đốc Công ty quản lý dự án Turner (Mỹ) - đánh giá BFT sẽ là biểutượng cho sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Namnói chung, giống như Tháp 101 của Đài Loan hay tòa tháp cao nhất thếgiới mới khánh thành là Burj Khalifa ở Dubai.

Thách thức từ ý tưởng

Ýtưởng táo bạo của ông Hội đã đặt ra những thách thức rất lớn đối vớiviệc xây dựng dự án này. Vì muốn xây dựng một công trình kiến trúc độcđáo, mang tính chất biểu tượng, thể hiện được “tầm vóc” và “bản sắc”của người Việt, ông Hội không lựa chọn cách thiết kế vuông thành sắccạnh như những tòa nhà thông thường.

Sau khi cân nhắc kỹlưỡng, ông quyết định lựa chọn kiến trúc hình búp sen, vì nó chuyển tảiđược những ý tưởng mà ông muốn gửi gắm vào công trình này. Hình vẽ phácthảo của tòa tháp như hình búp sen vươn lên trên bờ sông Sài Gòn trôngthật đẹp và thanh thoát, nhưng việc xây dựng lại không hề đơn giản.


Theoông Oliver Roche, thách thức lớn nhất đối với việc xây dựng BFT là hệthống tường kính, trong đó 25% số tường kính là các đường cong.

“Tôichưa thấy có dự án nào trên thế giới lại sử dụng nhiều kính cong nhưvậy. Điều đó đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối trong sản xuất và lắp ráphệ thống tường kính,” ông Oliver Roche phát biểu. Thách thức thứ hai cũng không hề nhỏ là việc xây dựng sân bay trực thăng.

Điểmđặc biệt của sân bay này là nó không nằm trên nóc tòa nhà mà nằm lửnglơ trên tầng 50 của BFT (192m) và vươn ra 25m so với hệ thống tườngkính của tòa nhà. Riêng trọng lượng của sân bay trực thăng là 250 tấnnên việc tính toán lực đỡ và cách lắp đặt rất phức tạp. Với nhà thầuxây dựng như Hyundai E&C, cách thiết kế của BFT cực kỳ đa dạng đãđặt ra những thách thức không nhỏ trong quá trình xây dựng.

Theoông Imkoo Kwak, Giám đốc dự án của Hyundai E&C, rất ít chi tiết củadự án được xây dựng theo trục thẳng đứng hoặc nằm ngang, trừ phần lõicủa tòa nhà. Hầu như tất cả các chi tiết, từ bề mặt bao quanh đến mặtsàn đều là các đường cong, và hầu như không còn sàn nào giống sàn nàodo hình dáng búp sen nhỏ phía dưới, dần dần phình ra ở giữa và thu nhỏở phía trên.

“So với tất cả các công trình thông thườngkhác thì BFT đòi hỏi các kỹ sư xây dựng phải mất nhiều công sức hơntrong việc thiết kế kết cấu cũng như sự chính xác tuyệt đối,” ông Imkoo Kwak cho biết.

DoBFT là tòa nhà chọc trời nên thiết kế kết cấu và xây dựng thế nào đểtòa nhà chịu được gió, bão và động đất cũng là điều mà cả chủ đầu tư vàcác kỹ sư thiết kế hết sức lưu tâm. Tòa tháp Burj Khalifa sử dụng kếtcấu khung bê tông lớn, Tháp 101 sử dụng hệ thống chống rung lắc đặcbiệt.

Riêng đối với BFT, vì đây là tòa tháp mảnh mai nên khôngthể áp dụng công nghệ của hai tòa tháp trên mà công nghệ chống bão giócủa BFT được triển khai ở tầng 29 và 30 của tòa nhà. Ở hai tầng này làhệ thống bốn dầm thép cực lớn kết nối tường bao với trục trung tâm, vàkhi có sự rung lắc quá lớn thì hệ thống này sẽ chuyển động để giữ thăngbằng cho tòa nhà.

Thiết kế, kết cấu và xây dựng có nhiều điểmđặc biệt như vậy, việc đầu tư xây dựng BFT nằm ngoài khả năng của ngànhxây dựng Việt Nam. Và với các nhà đầu tư bất động sản trong nước khác,có lẽ họ sẽ chọn phương án xây dựng đỡ phức tạp và đỡ tốn kém hơn.Nhưng ông Hội thì vẫn kiên trì theo đuổi mục đích của mình.

Ôngcũng thừa hiểu, trình độ và công nghệ xây dựng của Việt Nam không thểxây nổi tòa tháp này. Thậm chí, các công ty kiến trúc, quản lý, xâydựng có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam cũng khó có thể hiện thực hóaý tưởng của ông.

Cách tốt nhất là ra nước ngoài học hỏi, sửdụng kiến thức và công nghệ tốt nhất của nước ngoài, dù chi phí có tốnkém hơn nhiều lần so với sử dụng dịch vụ tại Việt Nam.

“Rõràng, trình độ công nghệ của Việt Nam chưa thể đáp ứng khả năng xâydựng các công trình lớn. Để vượt lên, thậm chí để làm tốt hơn các côngtrình có vốn đầu tư nước ngoài, chúng ta có thể ‘đi tắt, đón đầu’ bằngcách áp dụng những công nghệ tốt nhất của nước ngoài,” ông Hội bộc bạch.


Vượt lên bằng công nghệ ngoại

BFTlà công trình duy nhất ở Việt Nam mà tất cả nhà thầu và tư vấn đều lànhững công ty danh tiếng từ nước ngoài, và những công ty này hầu hếtđều có mặt ở Việt Nam lần đầu tiên. Thiết kế ý tưởng được thực hiện bởiCarlos Zapata Studio (Mỹ), quản lý dự án là Turner (Mỹ) - đơn vị đã cókinh nghiệm quản lý xây dựng tòa tháp cao nhất thế giới Burj Khalifa vàTháp 101.

LERA, công ty thiết kế kết cấu, cũng đã có kinhnghiệm đối với việc xây dựng tòa tháp Shanghai World Financial Towercao 95 tầng ở Thượng Hải. Bitexco cũng quyết định lựa chọn HyundaiE&C làm nhà thầu xây dựng vì công ty này đã từng xây dựng các caoốc chọc trời như Tháp Incheon 151 cao 151 tầng ở Seoul.

“Chúngtôi lựa chọn những nhà tư vấn nước ngoài danh tiếng nhất với mục tiêuxây dựng một công trình có chất lượng tốt nhất ở Việt Nam cũng như trênthế giới, nhưng lại thể hiện được bản sắc độc đáo của Việt Nam,” ông Hội tâm sự.

Sựđộc đáo của tòa nhà đã đòi hỏi chi phí xây dựng rất lớn. Theo ước tínhban đầu của Bitexco, tổng vốn đầu tư của dự án khoảng trên 90 triệuUSD, nhưng khi triển khai trên thực tế, vốn đầu tư lên đến 270 triệuUSD. Chi phí tăng lên một phần là do sự độc đáo của tòa tháp đòi hỏivật liệu xây dựng cũng như trang thiết bị phải nhập khẩu và thiết kếtheo tiêu chuẩn cao nhất.


Thách thức về kinh doanh

Thiếtkế độc đáo, sử dụng công nghệ hiện đại, vốn đầu tư lớn, nhưng xét vềgóc độ kinh doanh thì không ít người nghĩ chỉ những ai “điên khùng” thìmới xây dựng tòa tháp như BFT.

Đơn giản là vì vốn đầu tư đểxây dựng BFT nhiều hơn nhưng thực tế diện tích cho thuê lại thấp hơn30% so với các tòa nhà vuông thành sắc cạnh khác - nghĩa là hiệu quảkinh doanh của BFT giảm đi rất nhiều so với các dự án khác.

Nhưngđã từng làm việc với ông Hội nhiều năm, ông Peter Dinning, Tổng giámđốc Colliers International - đơn vị tiếp thị cho thuê văn phòng củaBFT, hoàn toàn hiểu được lý do tại sao do ông Hội lại đầu tư dự án này.Nhưng điều đó cũng đặt ra thách thức cho công ty tiếp thị, vì chỉ cógiá thuê cao mới bù đắp được những chi phí bỏ ra.


Mứcgiá chào thuê của BFT hiện tại dao động từ 49-71 USD/m2/tháng - tínhtheo diện tích sử dụng thực tế. Nếu tính theo tổng diện tích như cáchtính của các tòa nhà văn phòng thông thường khác thì giá thực tế chỉ là41-59 USD/m2, một mức giá khá cạnh tranh trên thị trường cao ốc vănphòng loại A+ hiện nay.

Nếu cho thuê ở mức giá này thì theoước tính của ông Peter Dinning, nếu tòa tháp lấp đầy 90% thì có thểmang lại tỷ lệ thu hồi vốn bình quân trên 7%/năm, một mức thấp so vớinhiều dự án khác. Đó là những tính toán trong bối cảnh thị trường vănphòng cho thuê đang trên đà đi xuống.

Còn nếu kinh tế hết suythoái và tăng trưởng cao, BFT hoàn toàn có khả năng cho thuê với giácao hơn, vì sự độc đáo mang tính chất biểu tượng của dự án là “hấp lực”rất lớn đối với khách thuê - nhất là những tập đoàn, công ty hoạt độngtrong lĩnh vực tài chính và coi trọng thương hiệu của mình.

Dùmới khởi động công tác tiếp thị, các công ty đã tỏ ý thuê trên 30.000m2trong tổng số 37.000m2 diện tích của tòa nhà. Ông Hội đã và sẽ rất vữngtin vào khả năng thành công về mặt tài chính của dự án, giống như ôngđã vững tin và kiên trì đeo đuổi xây dựng một dự án thể hiện được “tầmcao” của người Việt.

(Theo Doanh nhân/Vietnam+)